Условия переуступки прав на жилье в рамках льготной ипотеки усложнились
Дата публикации: 30.01.2024
Время прочтения: 3 минуты
В 2024 году условия для приобретения жилья по льготной и IT-ипотеке изменились. Теперь стало сложнее купить квартиру через переуступку от частного инвестора. Эксперты предполагают, что это может повлиять на снижение стоимости инвестиционных квартир в новостройках.
С прошлого года условия выдачи льготных ипотечных кредитов стали более строгими. Так, по программе ипотеки под 8% увеличился первоначальный взнос, а максимальный размер кредита для столичных регионов уменьшился. В январе некоторые крупные банки ввели комиссии для застройщиков по льготной ипотеке.
Изменения также коснулись сделок по переуступке прав в новостройках. Рассмотрим, как эти нововведения повлияют на цены новостроек и на частных инвесторов.
Возможность покупки новостройки по переуступке в 2024 году
Ранее по льготным ипотечным программам была возможность приобретения квартиры по договору уступки по ДДУ, включая сделки с юрлицами, индивидуальными предпринимателями и физическими лицами. Однако с этого года банки начали ограничивать такие сделки, как отмечает исполнительный директор компании «Этажи» Юлия Бочарникова.
Описание переуступки прав требования
Переуступка прав требования позволяет приобрести квартиру в новостройке не только у застройщика по ДДУ, но и у частных инвесторов, юрлиц, а также паевых фондов.
После снижения размера возмещения банкам разницы между ключевой ставкой и льготными ставками, банки заявили о введении дополнительных комиссий с застройщиков за выдачу льготной ипотеки. Юлия Бочарникова уточняет, что при сделках между физлицами некому будет оплачивать эту комиссию. Исключение составляют льготные кредиты с большим первоначальным взносом (от 50% и более), где возможно одобрение переуступки прав дольщиком, но таких сделок мало.
Банки, специализирующиеся исключительно на субсидированных программах от застройщика, перестали кредитовать переуступки прав от физических лиц, как подтверждает заместитель генерального директора «Бест-Новострой» по ипотечным программам Наталья Селиванова. Она уточнила, что с началом государственных субсидий банки ввели это ограничение, поскольку субсидирование подразумевает заключение договора именно с юридическим лицом. Переуступка от индивидуальных предпринимателей невозможна, поскольку ИП считаются равными физическим лицам.
Согласно анализу компании «Этажи», примерно половина банков, ранее оформлявших переуступки по льготной ипотеке, теперь отказываются от таких сделок, особенно это касается крупных банков, введших комиссии за выдачу льготных кредитов. К таким банкам относятся Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк.
ВТБ подтвердил, что с января переуступка от физических лиц по льготным программам стала недоступна. Изменения в правилах коснулись и договоров уступки прав собственности. Сбербанк и Альфа-Банк воздержались от комментариев.
Однако есть банки, продолжающие кредитовать переуступки от физлиц. Например, банк «Дом.РФ», не вводивший комиссии для застройщиков, сохраняет такую возможность. Зампредседателя правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков сообщил, что клиенты могут приобретать квартиру по договору уступки прав у физлиц в рамках некоторых ипотечных программ. Покупка по переуступке у юрлиц остается без ограничений.
На рынке новостроек часто продаются инвестиционные квартиры, когда инвесторы покупают недвижимость на начальной стадии строительства по минимальной цене, чтобы продать ее перед вводом в эксплуатацию. Перепродажа перед сдачей объекта позволяет избежать налога на продажу жилья. В 2023 году доля предложений квартир по переуступке в Москве выросла до 22% против 14% в 2022 году. Доля переуступок от дольщиков составляла 4-5% от общего объема ипотечного кредитования по льготным программам, в некоторых городах доля была выше.
Для покупателей преимущество покупки новостройки по переуступке заключалось в доступности льготных программ и более низкой цене по сравнению с девелоперами. «Чтобы привлечь клиентов от застройщиков, продавцы-физлица предлагали квартиры на 7-10% дешевле», — отметил Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» в «Инком-Недвижимость».
В связи с ужесточением условий переуступки по льготным ипотечным программам эксперты предполагают, что инвесторам придется снизить цены на недвижимость. Теперь покупатели смогут оформлять ипотеку на такие квартиры только по более высоким рыночным ставкам, достигающим в настоящее время 18%. Сергей Гордейко, главный эксперт «Русипотеки», считает, что из-за увеличивающегося предложения квартир для кредитования физические лица-инвесторы столкнутся с трудностями при продаже своих объектов и возможно, будут вынуждены снизить цены.
Компания «Инком» прогнозирует снижение цен на новостройки от инвесторов. По словам директора направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость», инвесторы могут уменьшить цены до уровня себестоимости покупки плюс набежавшие проценты, что в зависимости от срока покупки и этапа строительства может означать снижение до 30%.
После недавних изменений в льготной ипотеке и отмены её распространения на договоры переуступки спрос на такие квартиры упал на 70%. Квартиры теперь привлекательны только для покупателей, готовых оплачивать 100% стоимости, в то время как клиенты с ипотекой предпочитают объекты от застройщиков. Это уже привело к увеличению дисконта, согласно Кочеткову из «Инком-Недвижимость», который добавляет, что скидки по переуступке могут достигать 15-20%.
«Этажи» также отмечают рост скидок по новостройкам с переуступкой, сейчас дисконт на подобные объекты вырос до 7-9%, и при срочной продаже может превышать 15%. По мнению исполнительного директора компании, некоторые собственники понимают, что с прекращением кредитования банками покупок таких объектов по льготным программам, теряется их конкурентное преимущество — более доступная ипотека.
Что касается инвесторов-юрлиц, они, по мнению замгендиректора «Бест-Новострой» по ипотечным программам, не будут снижать цены, пока есть банки, кредитующие без субсидирования. Напротив, цена может даже вырасти, так как им необходимо заключать договоры субсидирования, и эти расходы будут включены в стоимость объекта.