Каковы будут препятствия для тех, кто планирует взять ипотеку в 2024 году?

Дата публикации: 29.01.2024

Время прочтения: 6 минут

В 2024 году потенциальным заемщикам ипотечного кредита предстоит столкнуться с рядом вызовов. Основным требованием кандидатов на получение ипотеки является наличие достаточных средств для первоначального взноса, который в среднем составляет 30% от стоимости жилья. Вдобавок, крайне важно иметь стабильный высокий доход — не менее 100 тыс. рублей во всех регионах страны, а также поддерживать низкий уровень долговой нагрузки.

Получение ипотечных кредитов в России в текущем году усложнилось из-за возросших требований к заемщикам и изменений в условиях ипотечных программ. В прошлом году доля отказов по ипотечным заявкам составила 41%, при этом на первичном рынке жилья отказывали каждому второму заявителю, а на вторичном — каждому третьему.

В 2024 году количество отказов продолжает увеличиваться. Мы рассмотрим, какие категории заемщиков могут столкнуться с проблемами при получении ипотечного кредита в этом году.

Заемщики с невысоким доходом:

Важнейшим условием для одобрения ипотеки является возможность заемщика своевременно выплачивать кредит, что определяется уровнем его доходов. Эксперты считают, что платеж по ипотеке не должен превышать половины от общего месячного дохода заемщика. Алексей Новиков, руководитель департамента ипотечного кредитования в компании Est-a-Tet, отмечает: "Для рассмотрения заявки важно, чтобы клиент мог предоставить документальное подтверждение дохода, например, выписку из Социального фонда России. Желательно, чтобы ежемесячный платеж не превышал 50% от уровня дохода".

Повышение ставок по ипотеке и цен на недвижимость привело к увеличению требований к доходам заемщиков. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), для среднего ипотечного кредита в размере 3,9 млн рублей при ставке 8,2% минимальный рекомендуемый доход составляет 100 тыс. рублей в регионах и 185 тыс. рублей для Москвы.

Согласно статистике бюро кредитных историй "Скоринг бюро", для Москвы оптимальный совокупный доход участников ипотечной сделки начинается от 200 тыс. рублей, в регионах — от 70 тыс. рублей. Игорь Лисянский, директор по продуктам и маркетингу БКИ "Скоринг бюро", подчеркивает, что эти цифры могут варьироваться в зависимости от региона.

Такой уровень дохода позволяет семьям обслуживать ипотечные платежи, не снижая качество жизни. Однако заемщикам с доходами ниже упомянутых порогов будет сложнее получить одобрение на ипотеку и выплачивать ее.

Ипотечные калькуляторы, доступные на сайтах банков, могут помочь в расчете необходимого дохода для обслуживания ипотеки, учитывая текущие кредитные условия. Например, при стоимости квартиры в 12 млн рублей, первоначальном взносе в 3,6 млн рублей, сроке кредита 30 лет и ставке 19,8% (со скидкой 1% для зарплатных клиентов), ежемесячный платеж составит 141 тыс. рублей, а необходимый доход — не менее 180 тыс. рублей в месяц. Покупка такой же квартиры в новостройке по программе семейной ипотеки со ставкой 6% снизит ежемесячный платеж до 50,3 тыс. рублей, а требуемый доход — до 68,6 тыс. рублей. Однако следует помнить, что данные калькулятора не являются официальным предложением, и банк может изменить условия кредитования.

Заемщики с высоким уровнем долговой нагрузки и ограниченными средствами на первоначальный взнос сталкиваются с особыми трудностями при получении ипотеки. В рамках усиления требований Центрального Банка к кредитным организациям, банки уделяют повышенное внимание коэффициенту долговой нагрузки (ПДН) заемщиков. Это приводит к тому, что кредитные учреждения становятся более осторожными в выдаче ипотеки клиентам с высоким ПДН, так как им приходится формировать дополнительные резервы для подобных ссуд.

Алексей Волков отмечает, что решающее значение при выдаче ипотечных кредитов имеют размер первоначального взноса и уровень ПДН заемщика, влияющие на риски банка. В частности, для ипотеки на новостройки требуется минимум 30% первоначального взноса и ПДН не более 70%, в то время как на вторичном рынке условия менее строгие: первоначальный взнос в 30% и ПДН до 50%.

Если первоначальный взнос заемщика составляет от 20% до 30%, его ПДН не должен превышать 50%, иначе возрастают риски для банка. Юрий Беликов из "Эксперт РА" уточняет, что с такими параметрами вероятность одобрения ипотечного кредита существенно снижается. Однако при взносе свыше 30% риски уменьшаются, и банки более охотно выдают кредиты, при условии, что ПДН не превышает 70%.

Отдельно следует рассмотреть льготную ипотеку, где требования к первоначальному взносу зависят от конкретной программы. Например, в программе льготной ипотеки под 8% минимальный взнос составляет 30%, а в семейной ипотеке — 20%. При этом, как подчеркивает Игорь Лисянский, уровень ПДН следует оценивать в контексте абсолютной величины доходов заемщика, так как одинаковый процент ПДН при разных доходах имеет различное значение.

В 2024 году заемщики с низким персональным кредитным рейтингом (ПКР) также испытывают трудности с получением ипотеки. Согласно данным НБКИ, около 30% граждан к концу 2023 года не могли претендовать на ипотеку из-за низкого ПКР. Алексей Волков предполагает, что в связи с ужесточением кредитной политики, вероятность одобрения заявок у таких категорий заемщиков останется низкой. Ограничения, аналогичные тем, что были введены в период пандемии для отдельных отраслей, в настоящее время практически отсутствуют.