Стоимость транзакций на вторичном рынке жилья в Москве достигла трехлетнего минимума
Дата публикации: 31.01.2024
Время прочтения: 5 минут
В столичном сегменте вторичного жилищного рынка наблюдается снижение среднего бюджета сделок до уровня, не наблюдавшегося на протяжении последних трех лет. В частности, в декабре Старая Москва показала минимальные значения с начала 2021 года по средней стоимости покупки вторичного жилья, несмотря на то, что цена за квадратный метр за указанный период возросла на 100 тысяч рублей. В условиях повышения стоимости ипотечного кредитования покупатели стали отдавать предпочтение менее просторным и более доступным по цене квартирам.
В декабре средняя сумма сделки на вторичном рынке Старой Москвы составила 12,6 миллионов рублей, что является минимумом за весь год и на 12% меньше среднего показателя за весь 2023 год. Эти данные были предоставлены в обзоре рынка от риелторской компании «Миэль».
Согласно данным риелторов, средняя стоимость однокомнатной квартиры достигла 10,3 миллиона рублей, двухкомнатной - 12,1 миллиона рублей, а трехкомнатной - 15,4 миллиона рублей. В компании «Миэль» отмечают сдвиг в структуре спроса: в декабре увеличилась доля сделок с бюджетом ниже среднего на вторичном рынке. Наибольший рост наблюдался в сегменте квартир стоимостью 9–12 миллионов рублей (рост на 8 процентных пунктов до 33%), в то время как доля сделок с квартирами стоимостью 6–9 миллионов рублей осталась неизменной (9%), а сегмент до 6 миллионов рублей вырос на 1 процентный пункт, достигнув 5%.
С другой стороны, доля более дорогих объектов показала снижение:
- Квартиры стоимостью 12–15 миллионов рублей уменьшились на 6 процентных пунктов до 25%;
- Сегмент 15–30 миллионов рублей снизился на 4 пункта до 21%;
- Объекты стоимостью свыше 30 миллионов рублей сократились на 1 пункт до 5%;
Из анализа данных «Миэль» видно, что в декабре 2023 года средняя цена продажи квартиры на вторичном рынке Старой Москвы достигла своего минимального месячного значения с первого квартала 2021 года, хотя текущая средняя цена за квадратный метр вторичного жилья в столице значительно выше, чем три года назад: в январе 2021 года она составляла 222,3 тыс. рублей, а в декабре 2023 года - 319,7 тыс. рублей по данным консалтинговой компании SRG.
Снижение среднего бюджета сделок на вторичном рынке жилья в Москве связано с рядом ключевых факторов:
- Высокие ставки по ипотеке: В сегменте вторичного жилья не действуют льготные государственные программы, и рыночные ставки достигают 16–17%, что эксперты рынка считают заградительными. Это приводит к увеличению общих ипотечных выплат, что заставляет покупателей выбирать более маленькие и дешевые квартиры.
- Отсутствие спроса в декабре: По словам Екатерины Бережновой, главного аналитика ГК «Миэль», декабрь 2023 года оказался нетипично слабым месяцем по количеству сделок, что стало одним из худших показателей за последние десять лет.
- Переориентация на более компактные и бюджетные варианты: Покупатели предпочитают более маленькие квартиры из-за ограниченных бюджетов и высоких ставок по ипотеке. Как отметила Кристина Дудко, коммерческий директор компании Glincom, наблюдается увеличение спроса на компактные объекты.
- Изменение бюджетных предпочтений: Юлия Дымова из Est-a-Tet указывает на разделение рынка на два сегмента: бюджетные объекты в удаленных районах и более дорогие объекты бизнес и премиум-класса, на которые изменения по ипотеке влияют меньше.
- Снижение числа альтернативных сделок: Максим Русаков из SRG отмечает уменьшение количества сделок с невыплаченной ипотекой из-за высоких ставок, что также охладило рынок.
- Влияние на цены: По данным «ЦИАН.Аналитики», уже наблюдается ценовая стагнация в Москве в январе и ожидается дальнейшее снижение цен в связи с высокими ставками по ипотеке и снижением спроса, как отмечает Елена Лапшина из «ЦИАН.Аналитики».
Таким образом, основные причины снижения среднего бюджета сделок заключаются в высоких ипотечных ставках, изменении потребительских предпочтений в сторону более доступного жилья, снижении спроса и ожидаемой коррекции цен.
Эксперты сходятся во мнении, что текущая ситуация на рынке вторичного жилья в Москве находится в стадии неопределенности, связанной с повышением ипотечных ставок и отсутствием согласия между ожиданиями продавцов и покупателей.
- Продавцы удерживают цены: Максим Русаков из SRG подчеркивает, что несмотря на резкое сокращение количества потенциальных покупателей из-за повышения ипотечных ставок, продавцы пока не спешат снижать цены. Он предполагает, что такая пауза может продлиться до конца первого квартала, после чего рынок определит новый вектор развития — либо возобновление роста цен, либо их плавное снижение.
- Влияние объема предложения на цену: Юлия Дымова указывает, что дальнейшая ценовая динамика будет во многом зависеть от объема предложения. Сейчас многие собственники предпочитают откладывать продажу своего жилья и переориентироваться на рынок аренды, что влияет на количество доступных для покупки объектов.
- Неопределенность на рынке: Юлия Дымова также отмечает, что делать точные прогнозы пока рано, особенно учитывая, что январь традиционно не самый показательный месяц для сделок. Ожидается, что более ясная картина рынка проявится к середине февраля.
В общем, текущая ситуация на рынке вторичного жилья в Москве характеризуется временным затишьем и ожиданием, при этом ключевые факторы, такие как ипотечные ставки и объем предложения, будут определять дальнейшее направление ценовых трендов.