Государственный кадастровый учет недвижимого имущества

Российское законодательство предусматривает удаление имущества с учета в кадастре, если дом уже обрушился и является непригодным для проживания. Правообладатель или доверенный представитель обязан заявить об этом в Росреестр или через МФЦ. При обращении необходимо приложить бумаги:

• заявление о намерении снять имущество с учета в реестре;
• документы, послужившие основанием возникновения имущественного права, если оно появилось до 01.01.1998 и информация в Росреестре на имущество отсутствует;
• паспорт владельца дома, если обращается представитель – паспорт и доверенность от нотариуса на выполнение этой процедуры;
• акт обследования, в котором будет отражена непригодность дома к проживанию, составленный по утвержденной форме.

После рассмотрения полученных документов, Росреестр внесет соответствующие данные о снятии имущества с учета в ЕГРН. Осуществление этой услуги бесплатное.

Вопросы, связанные с процессом смены статуса участка, находятся в расположении местных чиновников. Учитывая нормы закона, арендатор самостоятельно не имеет права менять вид разрешенного пользования.

Законодательством определено, что арендованный участок может быть использован с теми целями и видами землепользования, которые оговорены в арендном договоре. Сомнения вызывает Классификатор видов землепользования, поскольку он характеризуется периодичной сменой учетных данных. Так как изменять характеристики участка земли в части вида пользования могут исполнительные структуры власти на местном уровне, в их обязанности входит направление информации об изменениях в Росреестр с учетом сведений Классификатора.

Местные органы власти сами принимают решение о смене вида пользования земли согласно Классификатору. О том что произошли изменения, землепользователи и арендаторы должны быть уведомлены, однако эта процедура еще не до конца разработана, кроме того, что сведения без задержек направляются в кадастровый реестр. Учреждение Росреестра разъяснили, что арендатор не имеет прав на смену вида разрешенки участка земли, такую функцию выполняют властные органы. При этом арендаторы вправе обращаться в ведомство для получения сведений и характеристик по арендованному участку.

Согласно ФЗ № 218, на машино-место нужно создать технический план для дальнейшей регистрации его в собственность. Учитывая разработанные рекомендации, для учета созданного документа применяются XML-схемы, которые также используются при оформлении иных недвижимых категорий. Машино-место не имеет четких границ, определенных строительными механизмами, поэтому в прошлом на эту категории не создавались техпланы.

Для регистрации Росреестр принимает XML-документы, в которых требуемые данные записываются в пункте «заключение кадастрового инженера», в случае если схема еще не вступила в силу на сайте Росреестра.

Согласно объяснениям Учреждения Росреестра, любая реконструкция, полный ремонт недвижимого объекта сопровождаются получением согласия на этот вид работ. Для узаконивания произошедших изменений в регистрирующий орган нужно подать список документов:

• форму заявления;
• новый техплан на здание, с учетом совершенных изменений;
• заявление на учет в реестре, в котором описываются факты реконструкции;
• разрешение ввести в эксплуатацию имущество после реконструкции.

Для учета изменений после реконструкции должен быть создан техплан (декларация) и согласие на ввод имущества.

В соответствии с кодексом о земле требуется подготовка документов в следующем составе:

• межевой проект по требованиям законодательства;
• если отсутствует первый, готовится схема расположения участка;
• для участка в лесной территории – документация по проекту.

Образование участков земель по проекту межевания имеет исключения

• из земель для комплексного развития;
• из земель, предоставленных в пользование некоммерческих объединений, которыми могут пользоваться граждане для дачи, сада, огорода, подворного хозяйства;
• на территории, которая предоставлена для КРТ;
• для линейных объектов различного значения, их реконструкции или нового строительств.

Итак, как разъясняют в ведомстве, для формирования участков земель необходимо создать межевой план рассматриваемой территории.

Весь лесной фонд и его границы заносятся в Государственный лесной реестр (ГЛР), в соответствии Лесным кодексом. Данным документом руководствуется Росреестр при уточнении законности смены границ лесов, при сохранении территорий, в частности лесопарковых участков. При этом ГЛР содержит в своей базе сведения о лесных границах, но все же основная информации содержится в выписке из ЕГРН. Из этого можно заключить, что Росреестр – ответственный орган за ведение и изменение сведений о лесном фонде. Нормы содержатся в ЛК РФ статья 23, ФЗ № 280, 201, 218.

Согласно 102 статьи кодекса о земле к водному фонду относятся земли, на которых размещены водные объекты. На землях с поверхностными водами формирование новых участков запрещено.

Учитывая Водный кодекс (статья 8), территории поверхностных вод принадлежат Российской Федерации, являются общероссийской собственностью. Исключением являются водные карьеры, пруды, которые размещены на землях, находящихся в собственности региональной, муниципальной или частной (юрлица, физлица).

В статье 24 закона о госрегистрации указано, что наличие дополнительной документации при подготовке техплана на имущество, которое было учтено до 01.01.2013, не требуется. Однако в техплане могут быть указаны сведения о наличии данных документов или информация, содержащаяся в них.

При изготовлении технического плана кадастровый инженер должен отразить в графе «Заключение» о мерах, принятых для поиска данных сведений.

Следовательно, при данных условиях документ может быть изготовлен без каких-либо затруднений, с небольшой пометкой кадастрового инженера.

По сведениям Росреестра, ранее термины «объект ИЖС» и «сооружение» определялись разными характеристиками и при их регистрации существовали разные требования. Сейчас, после разъяснений Минэкономразвития по этим понятиям, стало ясно, что характеристика площади должна быть отражена в техплане на объект, неважно какого он статуса. Следовательно, сведения для кадастрового учета берутся из технического плана, а не строительного разрешения.

Согласно требованиям Минэкономразвития, закона о госрегистрации общая площадь дома считается совокупность площадей всех этажей в здании. В нее включают 2-метровые ниши, арочные проемы 2-метровой ширины, участок под лестницей внутри квартиры высотой 1,6 м.

В площадь жилья не засчитывают подпольные помещения для проветривания здания, технические этажи и подвалы, чердаки не эксплуатируемые, коммунальные коммуникации вне квартиры, тамбуры, крыльцо, портики, пандус и лестницы снаружи, территория под отопительными конструкциями и в дверном проеме.

Если кровля эксплуатируется, она входит в площадь террас. Согласно требованиям, этажная площадь рассчитывается по внутренним сторонам наружных стен. Этажная площадь состоит из лоджий, балконов, веранд, террас, лестниц со ступенями и площадками. Для всех этих расчетах при вычислении берут высоту от пола 1.1-1.3 м, если же внешние стены наклонные – измеряют на полу.

Таким образом, при определении общего размера ИЖС в плане объекта указывают сумму площадей каждого этажа с учетом стен и перегородок, но за вычетом наружных стен.

Вопросы по перепланировке жилых помещений находятся в ведении Жилищного кодекса. При желании изменить конструктивные параметры квартиры требуется разрешение уполномоченных органом, в основном это местные власти. Для реализации перепланировки необходимо предоставить следующие документы:

• заявление о переустройстве;
• документы о праве собственности на жилье (нотариальные копии или оригиналы);
• проект переустройства, подготовленный по установленной форме. Если затрагивается общее имущество, то прикладывается протокол собрания жильцов;
• техпаспорт на квартиру;
• согласия всех собственников и жильцов квартиры;
• если дом является памятником архитектуры, то необходимо заключение соответствующего органа.

Если вы заказали указанные документы как физическое лицо, то в обязательном порядке нужно подписать согласие о работе с личными данными. Исключением является акт обследования, для его составления согласие не требуется. Эти разъяснения прописаны в письмах Минэкономразвития №№ 861, 921, 953.

Межеванием может заниматься только кадастровый инженер, по подрядному договору никто работать не может. Для поиска специалиста рекомендуем воспользоваться сайтом Росреестра. В нормах закона не определены сроки выполнения межевания, но СРО КИ могут определить рациональные сроки выполнения межевых работ для своих участников.

Порядок осуществления межевых мероприятий и составления плана четко определены. В договоре с инженером должны быть прописаны сроки выполнения работ и сумма оплаты. Цена будет зависеть от предложения межевой организации. Вместе с тем члены СРО должны руководствоваться предельными параметрами и тарифами, установленными актами регионов с учетом вида объекта, вида работ и других важных параметров.

Таким образом, цена межевых работ устанавливается кадастровыми организациями, но с учетом законодательно определенных тарифов.

Данные нормы определены приказом Росреестра № П/0082 от 2022 г, который устанавливает нормативы для составления технического плана. Поскольку схема является частью графического раздела плана, при его оформлении используют специальные знаки, определенные законодательством.

В графическом разделе акта есть заключение кадастрового инженера и описание характеристик. Законодательством не определена необходимость указания личных сведений и реквизитов согласующих представителей властных органов.

Из разъяснений Росреестра для каждого рассматриваемого участка необходим один акт. Он размещается на оборотной стороне графического раздела.

Следовательно, один участок – один документ для работы. Но в случаях совмещения, раздела, выдела необходимо составить еще один акт, поскольку при данных действиях образуется новый участок с новыми параметрами.

Здесь имеет место расположение сразу на нескольких округах вашего объекта, то есть он располагается на «общероссийском кадастровом округе». Номер в кадастре в данном случае будет присвоен 00:00:0000000, соответственно и запись в ЕГРН будет с номером, в котором только нули.

Плата за услугу может быть возвращена в полном объеме, если гражданин не получил от Учреждения никакой информации. Также можно заявить о возврате излишне оплаченной суммы. Для осуществления возврата нужно написать заявление или решить вопрос через суд.

Ошибка в реестре исправляется путем подачи особого заявления по установленной форме, в котором необходимо отметить «галочкой» следующие пункты:

• выбрать «осуществление государственного кадастрового учета»;
• в 4 разделе «земельный участок»;
• в 5 разделе «исправление реестровой ошибки».

Для того чтобы заявление было принято и учтено, все графы должны быть заполнены.

Кодекс по градостроительству предусматривает наличие для каждой территориальной зоны своих установленных видов землепользования и объектов недвижимого строительства, разрешенных конкретно в этой зоне. Данные виды в соответствии с Земельным кодексом определены специальным Классификатором. Согласно последнему, разрешены виды землепользования с осуществлением строительства следующих объектов:

• дом для личного проживания (для одной семьи, высотой до 3 этажей);
• подсобные постройки, гараж для транспортных средств.

51 статья ГрК содержит нормы закона, которыми не предусмотрена выдача разрешения на строительство в определенных моментах:

• возведение гаража на своем участке, который получен для личного пользования, не связан с деятельностью для получения прибыли, или для ведения садоводства и подсобной деятельности;
• возведение на участке сооружений, назначение которых вспомогательное.

Таким образом, Градостроительный кодекс предполагает при осуществлении строительства на участке для ИЖС в соответствующей территориальной зоне выдачу разрешения на строительство, однако в данной норме имеются исключения, которые перечислены в статье 51 вышеуказанного законодательного акта.

Так сделать не получится. Для начала придется поставить на учет в кадастр жилой многоквартирный дом, и только после этого получится учесть помещение или квартиру. В долевом участии порядок аналогичный. Право собственности всего многоквартирного дома не осуществляется по закону.

Правительством определена единая система координат, которая утверждена постановлением № 1240 от 2016 г.:

• координатная система геодезическая 2011 года (ГСК-2011) – сфера ее применения – работы по картографии и геодезии;
• геоцентрическая общеземная координатная система «Параметры Земли 1990 года» (ПЗ-90.11) – ее применяют при расчетах полетов на орбиту, в задачах по навигации.

Между тем, Минэкономразвития пояснил, что эта система применяется лишь для установления границ государства. Росреестр в свое работе использует ГСК-2011 и местные координатные системы.

Законодательство требует обязательную постановку на учет в кадастре и регистрацию прав на ИЖС, как и земельный участок. На деле не всегда имеется разрешение о вводе жилья, в связи с этим применяют следующие документы:

• Технический план, подготовленный в связи с разрешением на стройку;
• Если недвижимость возведена до 01.01.2013, но после введения в силу ГрК, и на него имеется техпаспорт, то есть осуществлен технический учет, на основе него готовится технический план;
• Если объект построен самовольно, без разрешения, но в судебном разбирательстве признано право собственности на него, на основании декларации о недвижимости оформляется техплан дома;
• Если проектные документы и разрешительные бумаги были утеряны, то для обоснования создания техплана оформляется декларация. В разделе «Заключения» указывается необходимость постановки на учет объекта.
• Могут использоваться другие документы, которые докажут сведения и параметры построенного здания.

Это осуществить невозможно. Дом имеет один кадастровый номер, при этом им могут владеть несколько обладателей. Техплан составляется на целый дом, в связи этим у всех собственников документ должен быть единым. При этом наличие ранее осуществленного учета в кадастре недвижимости такого объекта, позволяет выполнить такой выдел части дома, с учетом множества законодательных норм.

Если границы вашего земельного участка должны быть уточнены согласно закону о госрегистрации, перераспределение участка совершать запрещено. В случае установленных границ ЗУ, перераспределение по проекту межевания в границах определенной территории возможно. В статье 39.27 Земельного кодекса перечислены иные основания, по которым может быть осуществлено перераспределение земель, кроме того в данной статье указаны запреты, которые не позволяют осуществить данное мероприятие.

Российское законодательство позволяет продажу и покупку земель, которые должны осуществляться по определенной процедуре. Продавцом является орган власти местный или региональный. Покупка возможна только через открытые торги. Однако имеются ряд категорий граждан, которые имеют право на получение бесплатных земельных участков.

В статье 39.1 ЗК названы основания, по которым земли могут быть предоставлены гражданам:

• решение местных структур власти или государственных о предоставлении земли в собственность бесплатно либо в постоянное пользование;
• договор купли-продажи, если земля выдается за плату в собственность;
• договор аренды, если земля дается на какой-то срок за плату;
• безвозмездное пользование.

Существуют определенные параметры предоставления земель для физлиц и юрлиц.

Существуют определенные параметры предоставления земель для физлиц и юрлиц.

Такую процедуру могут осуществить только органы власти как государственные, так и местные. Земельный кодекс предусматривает такое разделение функций:

• Региональные земли и сельхоз земли муниципального значения могут изменить категорию по решению региональных органов власти РФ;
• Перевод частных земли в другую категорию осуществляют местные органы, только если это не сельхоз земли.
• Земли, находящиеся в собственности органов власти различного уровня, переводятся этими органами соответственно.

Если такой перевод будет выполнен в нарушение установленных законов, процедура будет считаться незаконной. Таким образом, при необходимости смены категории земли в другую или если она не установлена, необходимо обратиться к местным властям. После установления категории или перевода данные будут переданы в Росреестр

Законодательством определено, что все недвижимые объекты (здания, земля) должны иметь свой индивидуальный адрес. Эти сведения должны быть занесены в ФИАС (адресная информационная система федерального уровня). При отсутствии адреса участка нужно написать заявление в местную администрацию. Специалистами органа будет внесена информация в ФИАС, а оттуда берутся сведения при внесении записи в ЕГРН.

При разделе единого участка на несколько земельных наделов оформление межевого плана осуществляется в формате одного документа. Для постановки на кадастровый учет подается одно заявление, но в нем должны быть отражены все образованные новые участки.

Данная процедура учета в кадастре производится без оплаты пошлины государству.

Нельзя. Все договора сроком больше 1 года в обязательном порядке должны быть учтены в записях базы данных Росреестра.

Такая операция возможна. Данный документ будет основанием для внесения сведений в единый реестр кадастра о земельном участке как ранее учтенном (518-ФЗ от 2020г.)

Такое согласование необходимо провести. При выполнении межевого плана необходимо каждую сторону своего участка согласовать с собственниками смежных участков, если земли неразграниченные, то такое согласование осуществляют местные власти.

В Росреестре существует такое понятие, как снятие объекта с учета. Такое статус могут приобрести и участки земель, и здания, и помещения, и дома. Исключение из ГКН объекта могло произойти по нескольким причинам:

• земельный участок разделили или объединили с другим;
• дом был реконструирован, и изменились конструктивные характеристики и параметры здания;
• здание снесли по причине его разрушения;
• несколько зданий объединили вместе;
• здание разделили;
• коммунальное помещение было реорганизовано.

Поскольку снятие с кадастрового учета является важной процедурой, каждый факт обращения собственников о снятии с учета в кадастре объекта недвижимости должен быть официально определен, к примеру актом кадастрового инженера. Без веских оснований снять с учета квартиру не получится. Кадастровый инженер должен подтвердить статус жилища как непригодного, или его отсутствие в следствие гибели или стихийных бедствий. Кроме того, возможно снятие, если право собственности было зарегистрировано незаконно, то есть были использованы поддельные документы.

При сносе многоквартирного дома все квартиры снимаются с учета автоматически, собственникам самостоятельно ничего делать не нужно.

В отношении земельных участком снятие с учета может произойти автоматически, если возникшее право на участок не было зарегистрировано в течение 5 лет.

Таким образом, при обнаружении записи о снятии с учета вашего имущества, необходимо обратиться в Росреестр для получения разъяснений.